É necessário no registro da regularização de loteamentos consolidados o cumprimento de todas as normas de registro público, tal como a retificação da matrícula?
O registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social independe do atendimento aos requisitos constantes da Lei Federal de Parcelamento do Solo (artigo 65, parágrafo único, da Lei Federal nº 11.977/09 e artigo 288-F, da Lei de Registros Públicos). Havendo divergências entre a área do imóvel demarcada pela Prefeitura no projeto de regularização e os registros do cartório de imóveis, deve prevalecer o memorial descritivo apresentado pela Prefeitura na sua demarcação, pois é assim que consta do novo artigo 288-E, da Lei de Registros Públicos, embora muitos Oficiais de Cartório, por desconhecer a lei, ainda se recusem a registrar a regularização sem prévia retificação. Estabelece a lei que ?a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei no 11.977/09? e ?o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei no 11.977/09?, independem de retificação. (artigo 213, §11, Lei de Registros Públicos).
O projeto de regularização, mesmo para os loteamentos implantados sob a vigência da Lei nº 6.766/79 precisam atender aos seus requisitos (áreas públicas, áreas não edificáveis)?
Já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que nas regularizações de loteamentos o projeto não precisa contemplar todas as exigências da lei em relação as áreas públicas, por se tratar de uma situação consolidada, insuscetível de ser alterada sem grandes prejuízos a população que ali reside. Pode ser que dentro da ocupação não haja áreas públicas suficientes para atender ao exigido pela legislação federal e local e não poderá o Município simplesmente remover as famílias dali para atender a eventual percentual de áreas públicas. O loteamento é recebido, aprovado, regularizado do jeito que está, mas as eventuais áreas públicas faltantes deverão ser exigidas do loteador, observando-se eventual prescrição decenal.
A quem compete o licenciamento ambiental de loteamentos, ao Município ou ao Estado?
Pela Lei Complementar nº 140/11 a competência para o licenciamento ambiental dos Municípios deve ser definida por uma tipologia fixada pelos Conselhos Estaduais de Meio Ambiente, relacionando quais as atividades os Municípios podem ou não exercer o licenciamento. Cabe ao conselho estadual definir se o Município tem competência para o licenciamento de loteamentos. É assim que consta do artigo 9º, inciso XVI, da referida lei complementar, com duras críticas sobre a constitucionalidade disso relatadas nas obras dos notáveis especialistas em Direito Ambiental Professores Édis Milaré, Paulo Affonso Leme Machado e Toshio Mukai. Situação diferente é no caso de regularizações de interesse social, pois se o Município possuir sistema ambiental estruturado pode ele mesmo fazer o licenciamento ambiental e urbanístico juntos, tal como estabelece a Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Pode o Município exigir o licenciamento ambiental ou urbanístico das construções em zona rural?
Não há norma federal sobre isso. Mas, há aqueles que alegam ser de competência da União as normas de política agrária. E outros alegam que a segurança das edificações é assunto de interesse local de competência municipal e historicamente as Prefeituras sempre tiveram competência para expedir os alvarás de construção, não podendo se omitir simplesmente porque são erguidas em zona rural. É o poder de polícia, os grandes autores explicam isso, mas é lógico que não ficou muito claro na Constituição Federal. Ensina Hely Lopes Meirelles que as Prefeituras podem exigir também o licenciamento de edificações em zona rural, pois na ausência de legislação estadual ou federal sobre o assunto, cabe ao Município legislar sobre a matéria.
É possível a instalação de loteamento ou condomínio em zona rural?
Esse é um dos maiores problemas urbanísticos da história do Brasil. Os loteamentos e os condomínios eles somente podem ser instalados em zona urbana. A zona rural não é destinada a ocupação de residenciais, de vilas, de pessoas. A zona rural é destinada a fazenda, plantação, gado, indústria. A explicação disso é associada a história da civilização organizada, tal como surgiu na Europa, na Idade Média. Pela Lei nº 6.766/79, artigo 3º, o parcelamento do solo urbano somente pode ser instalado em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica. Não que seja proibido se instalar em zona rural, mas se a Prefeitura entender que há interesse público para isso, basta apenas lei municipal, observando o Estatuto da Cidade.
O registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social independe do atendimento aos requisitos constantes da Lei Federal de Parcelamento do Solo (artigo 65, parágrafo único, da Lei Federal nº 11.977/09 e artigo 288-F, da Lei de Registros Públicos). Havendo divergências entre a área do imóvel demarcada pela Prefeitura no projeto de regularização e os registros do cartório de imóveis, deve prevalecer o memorial descritivo apresentado pela Prefeitura na sua demarcação, pois é assim que consta do novo artigo 288-E, da Lei de Registros Públicos, embora muitos Oficiais de Cartório, por desconhecer a lei, ainda se recusem a registrar a regularização sem prévia retificação. Estabelece a lei que ?a averbação do auto de demarcação urbanística e o registro do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a Lei no 11.977/09? e ?o registro do parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos do art. 71 da Lei no 11.977/09?, independem de retificação. (artigo 213, §11, Lei de Registros Públicos).
O projeto de regularização, mesmo para os loteamentos implantados sob a vigência da Lei nº 6.766/79 precisam atender aos seus requisitos (áreas públicas, áreas não edificáveis)?
Já decidiu o Superior Tribunal de Justiça que nas regularizações de loteamentos o projeto não precisa contemplar todas as exigências da lei em relação as áreas públicas, por se tratar de uma situação consolidada, insuscetível de ser alterada sem grandes prejuízos a população que ali reside. Pode ser que dentro da ocupação não haja áreas públicas suficientes para atender ao exigido pela legislação federal e local e não poderá o Município simplesmente remover as famílias dali para atender a eventual percentual de áreas públicas. O loteamento é recebido, aprovado, regularizado do jeito que está, mas as eventuais áreas públicas faltantes deverão ser exigidas do loteador, observando-se eventual prescrição decenal.
A quem compete o licenciamento ambiental de loteamentos, ao Município ou ao Estado?
Pela Lei Complementar nº 140/11 a competência para o licenciamento ambiental dos Municípios deve ser definida por uma tipologia fixada pelos Conselhos Estaduais de Meio Ambiente, relacionando quais as atividades os Municípios podem ou não exercer o licenciamento. Cabe ao conselho estadual definir se o Município tem competência para o licenciamento de loteamentos. É assim que consta do artigo 9º, inciso XVI, da referida lei complementar, com duras críticas sobre a constitucionalidade disso relatadas nas obras dos notáveis especialistas em Direito Ambiental Professores Édis Milaré, Paulo Affonso Leme Machado e Toshio Mukai. Situação diferente é no caso de regularizações de interesse social, pois se o Município possuir sistema ambiental estruturado pode ele mesmo fazer o licenciamento ambiental e urbanístico juntos, tal como estabelece a Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Pode o Município exigir o licenciamento ambiental ou urbanístico das construções em zona rural?
Não há norma federal sobre isso. Mas, há aqueles que alegam ser de competência da União as normas de política agrária. E outros alegam que a segurança das edificações é assunto de interesse local de competência municipal e historicamente as Prefeituras sempre tiveram competência para expedir os alvarás de construção, não podendo se omitir simplesmente porque são erguidas em zona rural. É o poder de polícia, os grandes autores explicam isso, mas é lógico que não ficou muito claro na Constituição Federal. Ensina Hely Lopes Meirelles que as Prefeituras podem exigir também o licenciamento de edificações em zona rural, pois na ausência de legislação estadual ou federal sobre o assunto, cabe ao Município legislar sobre a matéria.
É possível a instalação de loteamento ou condomínio em zona rural?
Esse é um dos maiores problemas urbanísticos da história do Brasil. Os loteamentos e os condomínios eles somente podem ser instalados em zona urbana. A zona rural não é destinada a ocupação de residenciais, de vilas, de pessoas. A zona rural é destinada a fazenda, plantação, gado, indústria. A explicação disso é associada a história da civilização organizada, tal como surgiu na Europa, na Idade Média. Pela Lei nº 6.766/79, artigo 3º, o parcelamento do solo urbano somente pode ser instalado em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica. Não que seja proibido se instalar em zona rural, mas se a Prefeitura entender que há interesse público para isso, basta apenas lei municipal, observando o Estatuto da Cidade.
